6月30日作为上半年的收官之战，今年杭州第二批集中土拍第一场。45宗地块全部成交，其中23宗地底价成交，另外12宗地进入一次性报价阶段。
这一轮的集中土拍，滨江集团又一次出来横扫杭州土地市场，带着自己的合作伙伴猛砸亿元，狂卷12宗土地进账。再想到今年杭州第一轮土拍，滨江集团投资亿，斩获11宗地。整个上半年，滨江在杭州就拿下了23宗土地。按照这个覆盖率，不久之后，杭州市可以改名叫“滨江市”了。
▲浙江温岭滨江·万家之星实景
本轮杭州的土拍没啥亮点可说，滨江、绿城积极补仓，大部分地块由当地城投托底。说明，目前长三角市场回暖也不明显。
这让明哥不得不把目光又重新拉回广西首府南宁。今天上午，南宁同样有一块稀缺靓地出让。这就是位于广西第一大道民族大道旁的46亩地块。
▲本次出让地块航拍图。资料来源：克而瑞
该地块所处的位置不仅在目前南宁市高端住宅扎堆的区域凤岭北，更是被已经建成的埌东公园环绕。容积率仅1.8，限高36米，这个规划条件几乎等于南宁政府都要求，这块地必须往改善性住宅的方向打造。按这个规划条件，做不了小户型，你要是想做㎡以下的小户型，设计出来的产品稀烂，也就不用来参拍了。
此外，该地块“卑微到尘埃”里的起始价和竞买门槛（总价3.05亿，楼面价元/㎡，万元保证金），可以看出，南宁市担心的不是地块拍高价，而是担心没人过来竞买。
▲该地块无论从哪个方向看，都非常靓丽。
在现在南宁新出台的设计新规下，该地块在产品端没有太多优势，要赠送没赠送，要性价比没性价比。根据目前网上流传出来的某参拍房企的设计方案来看，这样的产品没有太多竞争优势。
▲大户型小高层，却没多少赠送面积，是很难的产品。
根据该地块的属性，再结合周边二手房成交价格大约在1.8~2万元/㎡的区间范围，该地块的合理楼面价在元/㎡左右，超过1万元/㎡楼面价，未来的销售风险很大。
以上图中的设计方案为例，未来该楼盘销售时，除了底层和顶层能不能做复式叠墅，有一定市场竞争力外，中间楼层是很难销售的，只能降价走量。因此，该地块能控制土地价格的情况下，还有优势。如果地价拍得太高，亏损的概率很大。
楼面价1.2万/㎡背后的逻辑
本次土拍吸引了超过11家房企报名参拍，包括中海、建发、广西旅发、四川邦泰、盛邦、盛天等知名企业，以及广西县份的部分地产老板。
最终，进入决赛阶段的也就是盛天、中海、盛邦三家公司，经历轮后，由中海宏洋地产摘下，总价7.03亿元，楼面价元/㎡，溢价率%。
▲中海宏洋拿下该地块的决心更大。
这么高的溢价率，只能说明，该地块起始价给的过低，因此溢价率冲上来了。从侧面看出，现在南宁市在有意识的拉低起始价，把溢价率冲高来增加房企们的投资信心。
那么，再来看这1.2万/㎡的楼面价，这个价格按照目前南宁的市场来说，是偏高的。基本等同于在赌未来南宁楼市显著回暖，赌对了，那这块地就是神预判，堪称中海投资的神来之笔。一旦赌错了，那很能在中海集团内部被喷得体无完肤，很可能以后不拿南宁的地了。
▲南宁目前的市场，还难以支撑房企投资的信心。
目前，国内大部分手上还有子弹的房企，几乎都达成了共识，同样的钱，更优先投资一二线城市、东部沿海城市。对于弱二线和三四线城市，投资欲望不大，如果不是绝对的捡漏，自己的库存还没去化完，几乎没有新增土地储备的动力。
反观今天南宁的土拍，11家房企里，有一大半都是旁观者。这就说明，现在大家都是捡漏的心态，并不是真正要拼高价地。未来，南宁的凤岭北还有土地供应，这一块地只是其中之一而已。为了这块地把子弹打光，明显不值得。
今天与中海争夺最为激烈的房企是盛天。盛天的拿地的习惯，早就被同行们摸得门清了。明哥搜集了近几年盛天在南宁公开市场参拍和拿地的数据，可以得出以下几个特点：
1.盛天喜欢在上半年拿地，下半年销售；
2.盛天每年只在南宁投资一块地，完成投资任务就不再拿地（除非捡漏）；
3.盛天只拿亩以下的小地块，不拿大地块（不喜欢用杠杆）。
近几年来，盛天在南宁的开发项目主要以合作开发为主，品牌影响力逐渐减弱。作为南宁的老牌房企，今年盛天在南宁还没有拿到一块地。他们急需要拿一块标杆地块，重振其在南宁的影响力，因此今天的竞价非常积极，也显示出其志在必得的决心。
▲盛天作为南宁老牌房企，近几年在南宁影响力逐渐衰微。
在总价超过7个亿后，盛天就放弃了该地块。这可以反推目前盛天手上的现金流应该不超过10个亿，否则，盛天一定会把该地块的楼面价抬到1.4万/㎡。所以，盛天还是比较理智的，并没有在竞价中上头。
为什么偏偏是中海宏洋拿下
中海和盛天一直拼到楼面价元/㎡才分出胜负。为什么是中海宏洋拿下呢？按照目前的市场合理售价，这个楼面价肯定是不能满足中集团海单个项目利润率10%~15%考核要求的，但是依然被中海拿下了。
在这里，就要注意明哥所说的中海指的是“中海宏洋”而不是中海地产。中海宏洋是年，中海收购中国光大地产的壳公司，后来改名为中海宏洋集团。
中国光大地产曾经是中国光大集团的地产板块，早年光大集团的所有地产业务都由光大地产负责开发，公司曾在北京、广州、上海、合肥等城市拥有优质的土地储备。
▲曾经的光大集团也是有地产板块光大地产的。
后来光大集团战略调整，专注于金融行业，从而把地产板块拆分脱离出光大集团。后来被香港“电风扇大王”蚬壳电器收购，中海又收购蚬壳电器后，最终拿到了光大地产的股权和土地，光大地产就是现在的中海宏洋集团。
中海宏洋集团在建立之初就与中海地产有明确的分工，中海地产专注于一二线城市，中海宏洋专注三四线城市。中海地产作为中海宏洋集团的大股东，中海宏洋的业绩不但并入中海的业绩表内，同时中海系在中海宏洋内部拥有最大的话语权，因此中海宏洋可以看做是中海地产的子公司。
▲盐城中海天钻花园
翻看中海宏洋手里的城市，城市能级稍微看得过去的只有合肥、徐州、泉州、常州、南宁等城市，剩下的城市都是库存量很大，或市场存在较大不确定性的城市。因此，南宁是中海宏洋手上较为优质的深耕城市。这些年，中海在南宁的项目很一般，除了中海雍翠峰、中海国际社区外，都是远离城市核心区板块的项目。
▲南宁中海手上的流量盘中海国际社区已经卖完了。
中海宏洋在南宁急需补充自己城市核心区的土地，并且中海宏洋在南宁还没有标志性的高端改善项目。今天凤岭北的46亩地块正好匹配中海想要打造改善产品，打造民族大道边上“广告牌”的需求。
全大户型的小区中海在柳州打造了中海天钻项目，这种大平层、大户型改善小区，中海有经验，知道这类客户想要什么。南宁凤岭北项目，明哥预计可能又将是一座天钻系列产品。
▲中海宏洋在柳州打造的标杆改善项目中海·天钻。
即使退一万步来说，假设今天拿的地，最后卖不动，甚至亏本卖。就凭着地块在南宁车流量最大的民族大道边上，就当“实体广告牌”，那也比去投各种路牌、LED广告有价值得多。
▲民族大道边上的“广告牌”，还能帮助中海引流一波手上的几个老大难项目。
因此，今天中海宏洋战略拿地的意思更大一些，不纠结实际赚多少钱，最差无非小亏。然而，在一周前，中海宏洋已经低价抄到一块好地了，整体还能打平。
写在最后
今天是各家上市房企半年报统计截止的日子，根据克而瑞的统计数据，上半年百强房企累计销售操盘金额的同比降幅达到50.3%，多数企业截至6月末的目标完成率不足40%，有近半数企业甚至不足30%。
因此，对今天没拿到地的房企来说，地没有拿到，不见得是坏事。下半年的供应量大增，那时的销售压力更大。